전세권 설정 자세히

 

세입자가 전세로 집을 얻을 경우 지불하게 되는 보증금은 누구에게나 소중합니다. 그런데 뜻하지 않게 집주인의 채무 때문에 집이 경매로 넘어간다면 나의 보증금은 풍전등화가 됩니다. 따라서 이런 불안정한 상황을 예방하기 위해 전세권 설정이 필요합니다.

 

ㅇ 목차

 

▲전세권이란?

 

▲전세권 vs 확정일자

 

▲전세권 비용

 

▲설정시 필요서류

 

▲주의사항

 

 

 

▶ 전세권이란? ◀

 

 

전세금을 지급받고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용, 수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리를 전세권이라고 합니다. 형식주의 하의 현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한합니다.

 

 

전세로 들어간 집이 경매로 넘어갈 경우 대항력만으로는 임차인이 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 배당을 위해 확정일자를 받아두어야 합니다. 그런데 전세권의 경우 그 자체로 배당받을 수 있기 때문에 그 지위가 비교적 안전하다고 하겠습니다.

 

 

꼭 전세권 설정이 필요한 경우도 있습니다. 바로 법인이 임차인인 경우입니다. 사원용 기숙사나 법인 대표 거주 목적과 같은 이유로 전세계약을 법인으로 할 경우 전입신고가 안되기 때문에 전세권 설정은 필수입니다.

 

ㅇ 전세권이 필요한 이유

 

전세권은 임차한 부동산 반환시 전세금을 돌려받을 권리

경매시 자체로 배당을 받을 수 있음

법인이 임차인일 경우 필수

 

 

▶ 전세권 vs 확정일자 ◀

 

 

전세권과 많이 비견되는 것이 확정일자입니다. 둘의 차이라고 한다면 확정일자는 전입신고와 함께 이뤄져야 대항력이 생기고 신청 익일 0시부터 효력이 있습니다. 전입신고를 유지해야 하므로 퇴거를 해야 한다면 등기명령을 마쳐야 합니다. 보증금 반환소송을 통해 강제경매에서 보증금을 받을 수 있습니다.

 

 

반명 전세권의 경우 임대인의 동의가 필요하고 확정일자에 비해 많은 비용이 드는 것이 특징입니다. 그러나 소송 없이 경매를 통해 전세금을 돌려받을 수 있기에 전입신고 및 확정일자보다 더 강력한 구속력이 있기 때문에 임차인들은 고민을 하게 됩니다.

 

ㅇ 전세권과 확정일자

 

확정일자는 전입신고가 필수, 보증금 반환소송 필요

전세권은 자체로 경매 배당 가능

 

 

▶ 전세권 비용 ◀

 

 

전세권 설정을 고민하게 되는 이유가 바로 설정 비용 때문입니다. 전세권 설정 비용은 등록세, 지방교육세, 증지비용으로 나뉘는데, 등록세는 전세보증금의 0.2%이고 지방교육세는 등록세의 20%이니다. 증지비용은 15천원입니다.

 

 

예를 들어 보증금이 4억인 전세를 들어가고 전세권 설정을 한다면 그때 소요되는 비용은 등록세 80만원에 지방교육세 16만원, 증지비용을 합쳐 모두 97만 5천원입니다. 법무사를 고용할 경우 적어도 20~30만원의 추가 비용이 발생합니다.

 

 

반면 비교되었던 확정일자의 경우 600원이라는 파격적으로 적은 비용이 듭니다. 절차도 훨씬 간단하죠. 확정일자를 받는 개인이라면 전세보증보험을 생각하는것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 비용은 전세금 4억의 경우 주택보증공사는 102만원 가량, 서울보증보험은 153만원 가량이 소요됩니다.

 

ㅇ 설정 비용

 

등록세 0.2% + 지방교육세 0.04% + 증지대 15,000원

법무사 비용 최저 20~30만원

확정일자 600원

 

 

▶ 설정시 필요서류 ◀

 

 

전세권 설정시 필요한 서류는 셀프로 설정시 매우 중요합니다. 임대인의 경우 등기권리증과 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본, 등기사항 전부증명서, 신분증 사본과 (대리시) 위임장이 필요합니다.

 

 

임차인의 필요서류는 전세권설정 계약서, 전세권 등기 신청서, 주택임대차 계약서, 주민등록 등본, 인감도장, 신분증입니다. 전세권설정 계약서와 전세권 설정 등기 신청서는 인터넷 등기5소에서 다운로드할 수 있습니다.

 

ㅇ 필요서류

 

임대인 : 등기권리증/인감증명서/인감도장

주민등록초본/등기사항 전부증명서/신분증

임차인 : 전세권설정계약서/전세권등기 신청서

임대차계약서/주민등록등본/인감도장/신분증

 

 

▶ 주의사항 ◀

 

 

전세권의 존속기간은 10년을 넘기지 못합니다. 만약 약정기간은 10년을 넘게 설정하더라도 10년으로 단축됩니다. 그리고 전세권은 반드시 등기를 해야 효력이 발생합니다. 이때 임대인의 동의가 필요합니다.

 

ㅇ 주의사항

 

전세권의 존속기간은 최대 10년

전세권은 등기해야 효력 발생

 

 

 

 

전세권 설정이 꼭 필요한 이유에 대해 설명해드렸습니다. 그럼에도 비용 때문에 부담스럽다면 셀프로 전세권을 설정을 해보는건 어떨까요? 보증금이 소액이라면 확정일자로 충분하지만 고액이라면 전세보증도 고려해볼만 하다고 생각합니다.