상가건물 임대차보호법 간단정리

조물주 위에 건물주라는 말이 있듯이 언제나 집주인, 건물주인은 갑의 위치에 서 있게 됩니다. 따라서 상대적으로 취약한 위치의 세입자를 보호해주는 법은 필수적이라고 할 수 있습니다. 그런 법 중 사업을 하는 세입자를 보호해주는 상가건물 임대차보호법은 정말 중요합니다.

 

 

ㅇ 목차

 

▼상가건물 임대차보호법이란?

 

▼적용 범위

 

▼보호받을 수 있는 권리

 

▼개정법안의 내용

 

 

 

▶ 상가건물 임대차보호법이란? ◀

 

 

상가건물 임대차보호법이란 상가건물 임대차계약에서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로서 그의 안정적인 경제활동을 돕고자 민법에 특례를 규정하여 2002년 11월 1일 처음 시해되었고 이후 여러 차례 일부 개정이 이뤄졌습니다.

 

 

이 법은 강행 규정으로 법의 규정에 위반한 약정을 건물주와 임차인이 맺어 임차인에게 불리한 상황이 생기면 이 약정은 효력이 없습니다. 주택임대차의 경우 주택의 인도와 전입신고를 마칠 때 대항력이 생기는 반면 상가임대차의 경우 인도와 세법상 사업자등록 신청이 대항력의 조건이 됩니다.

 

ㅇ 상가건물 임대차 보호법의 의미

 

사회적 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법률

인도와 사업자등록 신청시 강행규정 효력이 생김

 

 

▶ 적용 범위 ◀

 

 

상가건물 임대차보호법의 대상은 사업자 등록 대상이 되어 있는 상가건물의 주된 부분을 영업용으로 사용하고 대통령령으로 정한 지역별 기준에 충족하는 보증금 이하일 경우의 임차인입니다. 보증금은 서울의 경우 9억원 이하, 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시는 6억 9천만원 이하, 기타 지역은 3억 7천만원 이하입니다.

 

 

그런데 대통령령으로 정한 보증금이란 보증금뿐 아니라 월세까지 포함합니다. 이를 환산보증금이라고 하는데 계산법은 보증금 + (월세*100) 입니다. 따라서 서울에서 보증금 3억에 월세 1,000남만원이라면 환산보증금은 13억이 되므로 보호 받을 수 있는 보증금을 초과합니다.

 

ㅇ 임대차 보호의 대상

 

영업용으로 사용하는 기준 보증금 이하의 임대차 건물

기준 보증금 = 환산 보증금 = 보증금 + (월세*100)

 

 

▶ 보호받을 수 있는 권리 ◀

 

 

건물주가 바뀌어도 당초 임대차계약은 보호를 받을 수 있습니다. 이를 대항력이라고 합니다. 임차인이 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기기 때문에 매매, 경매 등으로 소유권이 제3자에게 넘어가더라도 그를 상대로 임대차 관계와 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

상가건물 임대차 보호법은 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 그 기간은 1년으로 보지만 임차인이 1년 미만으로 정한 기간에 대해 유효함을 주장하는 것이 가능합니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있는데, 정당한 사유가 없다면 임대인은 거절할 수 없습니다. 전체 10년 이내 행사 가능한 권리입니다.

 

ㅇ 임대차 보호(1)

 

건물주가 바뀌어도 임대차 계약은 유지

만료 6개월 전부터 임대차 계약갱신 요구가능 (10년)

 

 

우선변제권 역시 소중한 권리입니다. 대항 요건을 갖추고 확정일자를 받았다면 경매와 공매 진행시 임차한 건물의 환가대금에서 후순위 권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

권리금 회수 기회 보호는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시까지 정당한 사유가 있을 때를 제외하고 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안됩니다. 현실에서 자주 있는 일로서 이런 보호 규정이 있는 줄 잘 모르시는 분들이 많습니다.

 

ㅇ 임대차 보호(2)

 

대항요건 갖출 경우 경매시 보증금 우선 변제권 생김

임대인은 권리금 회수 기회를 방해할 수 없음

 

 

▶ 개정법안의 내용 ◀

 

 

상가건물 임대차보호법 안에는 차임 증감 청구권이 존재합니다. 환산보증금을 초과하지 않는 범위라면 임대인은 5%를 넘겨서 월세를 인상할 수 없는데 개정 법안에서는 경제사정의 변경 등으로 임대료 감액 후 다시 증액할 경우 감액전 임대료까지는 5% 증액 상한을 적용하지 않게 됩니다.

 

 

 

상가건물임대차위원회의 신설은 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요 내용 중 하나입니다. 위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항 역시 대통령령으로 정해져 있습니다. 주택임대차보호법에서도 주택임대차위원회에 대해 대통령령이 있습니다.

 

 

 

 

임대인과 임차인의 분쟁을 보다 신속하고 편리하게 조정하기 위한 분쟁조정위원회가 확대 설치되는 것도 개정 상가건물 임대차보호법의 골자입니다. 현재 법률구조공단뿐이었던 위원회를 LH, 한국감정원도 포함하여 기존 6곳 외에 12곳이 추가 설치될 예정입니다.

 

ㅇ 개정법안 주요내용

 

차임 감액 후 다시 증액할 경우 원상회복까지 5% 상한 제한 없음

상각건물임대차위원회의 신설(대통령령)

분쟁조정위원회의 확대 설치

 

 

상가건물 임대차보호법를 들여다보면 임대인의 재산권 행사에 발목을 잡으며 임차인의 권리를 보호호해주는 구석이 있기에 이에 대한 불만도 있습니다. 그러나 현대 사회에서 경제적 약자를 도와 함께 잘 살 수 있는 사회를 건설하는 것은 점점 더 요구되는 조치인 것은 분명합니다.